Насколько сильно «Золотая виза» и Airbnb изменили нашу жизнь? Насколько они виноваты в взрывном росте арендной платы и потрясениях на рынке жилья? Всего за пять лет арендная плата в Афинах и Салониках выросла на 40%, квартиры за 500 евро стали редкостью, а поиск жилья для молодежи и семей стал похож на борьбу за выживание. За этим потрясением стоят два фактора, ознаменовавших период после подписания меморандума: программа «Золотая виза» и феномен Airbnb. Оба они приносят инвестиции, капитал и доход, но по-разному влияют на рынок. Вопрос в том, что в конечном итоге влияет на динамику арендной платы и возможность найти больше жилья.
«Золотая виза», запущенная в 2013 году для привлечения иностранного капитала через рынок недвижимости, принесла в греческую экономику более 5 миллиардов евро. Каждая транзакция приносит прямые налоговые поступления: налоги на передачу собственности, НДС на ремонт и строительство, профессиональные сборы, а также стабильный приток средств от ENFIA и страховых контрактов. В то же время инвесторы платят сборы за продление каждые пять лет, создавая постоянный поток государственных доходов. 90% покупателей не проживают в приобретаемой недвижимости, что означает, что большинство из них выставляются на долгосрочный рынок, что увеличивает предложение.
Положительные эффекты многочисленны. «Золотая виза» способствовала сокращению непроданной недвижимости, реконструкции старых зданий и активизации профессий, которые были закрыты в десятилетие кризиса. Только в 2024 году было выдано более 5000 новых разрешений, при этом доминирующими рынками стали Афины, Глифада, Салоники и Крит. Сделки в основном совершаются с недвижимостью стоимостью более 400 000 евро, что означает, что она не конкурирует со среднестатистическим жильем. Кроме того, реновация зданий, которые оставались закрытыми или заброшенными, способствовала развитию таких районов, как Кукаки, Кипсели и Пирей, создавая новые центры экономической активности.
Однако до увеличения лимитов «Золотой визы» с 250 000 до 500 000 евро, а в некоторых регионах с высоким спросом, таких как Аттика и Салоники, даже до 800 000 евро, наблюдалась волна покупок, которая временно диверсифицировала профиль программы. Многие инвесторы поспешили вернуться к старым условиям, приобретая небольшие квартиры и студии, в основном в центре Афин. На короткое время «Золотая виза» действительно повлияла на средний класс, поскольку приобретаемая недвижимость использовалась либо для краткосрочной аренды, либо для размещения иностранных рабочих. Однако с изменением лимитов программа изменила свою ориентацию и теперь фокусируется на более дорогой недвижимости, а также на старых коммерческих или промышленных зданиях, переоборудованных в жилые или туристические объекты. Без программы «Золотая виза» такие инвестиции было бы сложно осуществить, поскольку они требуют высоких затрат и технической экспертизы.
Однако есть и отрицательные моменты. В регионах с высоким спросом «Золотая виза» привела к росту цен на недвижимость, особенно на элитную. Это означает, что, хотя это и не оказывает прямого влияния на массовый рынок аренды, это способствует общему росту цен и изменению ожиданий продавцов. Более того, концентрация инвестиций в отдельных зонах (южные пригороды, центр Афин, Санторини, Ханья) усиливает пространственный дисбаланс рынка, оставляя другие регионы без инвестиционного интереса.
По сравнению с программой «Золотая виза», Airbnb превратился в явление с гораздо более прямым социальным воздействием. Краткосрочная аренда обеспечила ликвидность, стимулировала туризм и предоставила выход тысячам мелких собственников. В 2024 году заявленная выручка превысила 900 миллионов евро, но реальная деятельность оценивается более чем в 1,5 миллиарда, поскольку значительная доля работает вне платформы. Многие собственники нашли Airbnb способом увеличить свой доход, используя пустующие или недооцененные объекты недвижимости.
Однако этот успех имел и последствия. Массовая переоборудование небольших и средних квартир в туристические апартаменты ограничило доступность жилья для постоянной аренды. В таких городах, как Афины, Салоники, Ханья и Ираклион, тысячи квартир были сняты с долгосрочного рынка аренды, что привело к резкому росту арендной платы. По данным Geoaxis, арендная плата выросла на 40% за последние пять лет, при этом наибольшее давление пришлось на студенческие города и районы, расположенные недалеко от центра. Средняя запрашиваемая цена аренды только в 2025 году выросла на 7,2% по сравнению с прошлым годом, в то время как доступность жилья снизилась примерно на 30% в Афинах и на 40% в Салониках.
Преимущества Airbnb заключаются в распределении доходов среди владельцев и стимулировании туризма в местных сообществах. Однако отсутствие правил и контроля привело к проблемам уклонения от уплаты налогов и ухудшению городской среды. Целые многоквартирные дома работают
